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房地产企业商票融资是怎么回事?有哪些方式和渠道?

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发表于 2020-8-10 15:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 meetsh 于 2020-9-11 14:45 编辑

2020年7月初直至8月,恒大到期商业承兑汇票兑付严重逾期的消息在票据圈乃至信托圈闹得沸沸扬扬,也让房企通过开具自融性商票进行融资的行为,越来越引起圈外人注意。

自房地产从严调控后,不仅银行表外与非标融资受到严厉监管,房地产企业试图通过私募、信托等主流机构进行土地款融资也被拒之门外。于是,利用关联企业或关联交易的设置并通过小额贷款公司、担保公司、保理公司、P2P平台等进行商票融资,正在受到房地产企业的重视。

那么,房地产企业是如何通过商票来进行融资的?具体有哪些方式和渠道呢?

一、商票贴现流程

商业承兑汇票(以下简称“商票”)是一种债权凭证,具有请求债务人给付资金的权利,可以作为支付结算的工具。商票到银行贴现的基本流程如下:

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二、流通票和融资票

业内通常把商票分为流通票和融资票两种:

流通票,是指基于真实贸易背景开出的商票,能够提供贸易合同和对应金额的***(原件)供审核。流通票的特点是票面金额一般都有零头,且单张票据金额不会太大。企业通过此类商票进行融资的目的是为了补充企业的流动资金,扩大供应规模,一般在销售旺季需求量最大,开票方通常也会补贴一部分利息。

自融票,则是指通过虚构贸易背景开出来的商票,通过这种方式进行融资是为了满足上市公司体外用款的需求,一般是用于孵化同体系的企业或进行市值管理,也可能是为了满足大股东个人的用款需求。

从自偿性贸易融资的角度出发,大多数的资金方倾向于选择流通票作为融资标的,但这类型的客户较难开发,一般开票企业与供应商的贸易合同都会约定一定的账期,但开票企业一般都会视财务状况缩短或延长账期,比较灵活,而一旦约定以商票作为支付结算方式,则相当于锁定了付款时间,开票企业必须提前做好财务安排,因为开票企业一旦到期不承兑,将被记入银行的征信系统。

在实体经济不景气的形势下,很多企业都选择了转型或升级改造生产线,对于上市公司而言,虽然可以通过定增、发债的形式进行融资,但企业在使用这部分资金的时候限制较多,也不能完全满足企业的需求。而通过开具自融性商票进行融资,企业可以实现体外融资的目的,资金用途比较自由。商票融资本质上是一种信用融资,主要依托于开票企业的信用背书,所以,一些优质企业开出的自融性商票也成了资金方选择承办的对象。

三、商票融资的通常模式

商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资,但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。除此之外,市场上可以消化商业承兑汇票的机构还有小额贷款公司、担保公司以及保理公司等。

小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务,因此,一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作,即收票企业向小额贷款公司申请借款的同时,将其持有的商票背书质押给小额贷款公司,到期前由小额贷款公司委托收款银行或通过票据交换系统向付款人提示付款。

担保公司虽然不能直接开展资金业务,但是可以采取委托贷款的方式,给持有商票的借款人提供贷款,也可以通过在全国性或地方性的金融资产交易平台购买票据收益权的方式进行操作。具体来说,融资人注册成为金融资产交易平台的会员后,将商票在平台上进行挂牌,并与平台签订《资产转让协议》,担保公司则在平台上进行通过摘牌的方式买断票据收益权,并与平台签订《资产受让协议》,之后,由融资人与担保公司在线下签订债权转让协议及担保协议等法律文件,并提交平台审核以完成摘牌。

保理公司在操作商票业务时的通常做法是,与融资人签订《应收账款保理合同》并完成应收账款转让通知等手续,形成应收账款债权转让的保理关系,在此基础上约定如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的,则应将商票同时背书转让给保理公司。

四、房企商票融资的几种常用方式

(一)真实贸易背景下,商票作为支付结算工具

在实体经济下行时,核心企业都会不同程度地延长与上下游企业的结算周期,这在一定程度上能够缓解企业的资金压力,但从供应链管理的角度考虑,并不利于核心企业的发展。就房地产开发商来说,与建筑施工单位一般按施工进度进行结算,与上游材料供应商也会存在一定的结算周期,过短的结算周期会影响企业的资金流,过长的结算周期则会影响施工进度,在这种情况下,一些房地产开发商在承诺提供商票变现通道或贴息的前提下,与上游企业约定以商票作为结算方式。

目前市场上能够提供商票变现通道的都是一些较大型的房地产开发企业,如万科(主要以应收账款保理为主)、碧桂园等。其他的一些中小房地产开发企业则主要以对上游收票企业进行贴息作为主要方式。

以某地产公司为例,其与上游原材料供应商原先的结算周期为180天,该地产公司通过商票支付的方式将结算周期延长至360天,并按年化6%左右贴息给其上游原材料供应商。在有资金方同意承办该公司开具的商票的情况下,双方须履行以下手续:

1、提供资金方所需资料(贸易合同、***、送货单、验收单、询价单等)并配合尽调;

2、与资金方签订借款协议,实际控制人提供连带责任担保;

3、商票现场背书;

4、资金方持票到开票企业核验底联,并在现场出具查询查复书。

(二)虚构贸易背景下,商票作为企业自融工具

商票由于其风险低、收益高等特点越来越受到各类资金方的青睐,为了迎合资金方的风险偏好,并满足其自身的融资需求,一些房地产开发企业通过虚构贸易背景的方式来利用商票实现体外融资。由于资金方承办商票融资业务除了需要确认贸易背景,核实双方的历史交易记录和结算情况外,还需要持票方提供相应的担保,因此,企业要想利用商票实现自融,就需要其上游供应商的配合。

一般的做法是,企业在与上游供应商存在真实交易的背景下,利用单笔交易过程中存在的合同和存量***作为基础资料向资金方申请融资。这种做法相对比较隐蔽,只要把故事讲好,资金方就很难察觉。现在市场上也有一些资金方基于开票企业的信用背书,只要能够提供贸易合同和***的复印件,自融票也能承办。

(三)收购项目背景下,商票作为支付对价

在收购地产项目过程中,房地产开发商可以约定以商票作为支付结算方式。以某地产公司A为例,为了收购当地一个地产项目,A公司与被收购方约定在项目交割完成后,A公司向被收购方开出单张金额1.5亿元的商业承兑汇票。A公司当时规划用2-3个月的时间使该项目达到可预售状态,再用3个月的时间做好营销和销售工作,在商票到期前实现资金回笼并进行兑付。

(四)票据资产证券化

目前,在企业资产证券化市场上,从基础资产的角度确定,目前已发行的票据类资产证券化产品可以分为两类,一类是以票据收益权为基础资产,一类以商票结算的应收账款债权为基础资产。

关于票据收益权和以票据作为支付结算手段的债权的区分,有律师认为:若基础合同或基础债权人认可债务人以票据作为支付结算的手段,并认可票据的出票或转让能够作为债务人对于基础合同的履行,此时债权消灭,转让的是票据收益权。若基础合同或基础债权人不认可债务人以票据作为支付结算的手段,即不认可票据的出票或转让能够作为债务人对于基础合同的履行,此时转让的是票据对应的债权。

票据资产证券化的交易流程如下:

(1) 资产管理人向投资者募集资金设立专项资产支持计划(以下简称"专项计划")并发行资产支持证券;

(2) 原始权益人将其持有的票据资产转让予计划管理人设立的专项计划;

(3) 发起人通过票据质押等方式, 以及由差额支付承诺人提供差额支付、担保人提供连带责任担保等方式为专项计划提供信用增级;

(4)在专项计划兑付日, 专项计划向资产支持证券持有人兑付证券本息;资产池中的票据或债权到期后,专项计划向承兑银行兑现票据资产,或者请求债务人偿还债务,并通过托管银行向投资者兑付证券本息。

在银行、信托、债券等途径逐渐受限的背景下,商票融资正在成为房地产企业融资新的支柱,同时商票融资也是一个多方共赢的融资工具。对于房企来说,通过延迟付款,相当于以一定成本融资,并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债。对于供应商和施工方,能够快速盘活应收账款,维持和扩大经营性现金流,解决回款慢、融资难问题。对于金融机构,由于房企对应收账款抵押贷款和保理等有反向担保,业务风险相对较低。因此,持续探索创新的商票融资模式,做好上下游供应链的票据融资,对于房地产业具有重要意义。

第一步:业务对接。联系专属客户经理,进行前期开户以及资料提供,明确贴现申请意向。

第二步:融资申请。用户通过网银进行相应的融资申请,线上操作商票贴现,客户经理将在线受理业务。

第三步:即时放款。申请审核通过后,即可实现放款,资金快速入账。





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